Βραχυχρόνια μίσθωση χωρίς φορολογικές εκπλήξεις
Από τον ΑΜΑ και τις δηλώσεις διαμονής έως το ΤΑΚΚ, τον ΦΠΑ, το myDATA και τη φορολογική δήλωση, οργανώνουμε σωστά κάθε στάδιο της δραστηριότητάς σας.
Λογιστής για Airbnb
Η καταχώριση στην πλατφόρμα είναι μόνο η αρχή
Η σωστή λειτουργία μιας βραχυχρόνιας μίσθωσης προϋποθέτει να έχουν συνδεθεί σωστά το ακίνητο, ο διαχειριστής, οι δικαιούχοι του εισοδήματος, οι κρατήσεις, οι εισπράξεις, τα τέλη και οι φορολογικές δηλώσεις.
Σωστή ταξινόμηση
Ελέγχουμε πρώτα τον αριθμό ακινήτων, τη διάρκεια των μισθώσεων, τις υπηρεσίες και το πρόσωπο που αποκτά το εισόδημα.
Σωστή καθημερινή διαδικασία
Κάθε κράτηση πρέπει να παρακολουθείται από την επιβεβαίωση έως την αναχώρηση, τα παραστατικά και τη δήλωση στην ΑΑΔΕ.
Συμφωνία όλων των στοιχείων
Οι αναφορές των πλατφορμών, οι τραπεζικές εισπράξεις, οι δηλώσεις και τα λογιστικά δεδομένα πρέπει να δίνουν την ίδια εικόνα.
Σε ποια κατηγορία ανήκετε;
Το σωστό καθεστώς δεν επιλέγεται από την πλατφόρμα. Προκύπτει από τα πραγματικά δεδομένα της δραστηριότητάς σας.
Ένα ή δύο ακίνητα
Όταν παρέχονται μόνο επιπλωμένη διαμονή και κλινοσκεπάσματα, το εισόδημα αντιμετωπίζεται κατά κανόνα ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
- ΑΜΑ και αναγραφή στις αγγελίες
- Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής
- Ειδικό στοιχείο και απόδοση ΤΑΚΚ
- Ετήσια δήλωση σε Ε2 και Ε1
Τρία ή περισσότερα ακίνητα
Η δραστηριότητα αποκτά επιχειρηματικό χαρακτήρα και το νέο καθεστώς αφορά το σύνολο των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης.
- Έναρξη ή μεταβολή δραστηριότητας
- ΦΠΑ 13% και φορολογικά στοιχεία
- myDATA και λογιστικά βιβλία
- ΤΑΚΚ και τέλος παρεπιδημούντων
Εταιρεία εκμετάλλευσης
Για τις εταιρείες τα έσοδα αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων.
- Λογιστική παρακολούθηση ανά ΑΜΑ
- ΦΠΑ, παραστατικά και myDATA
- Προμήθειες πλατφορμών και VIES
- Έλεγχος καθαρού αποτελέσματος
Υπεκμίσθωση ή διαχείριση
Όταν το ακίνητο δεν ανήκει στον διαχειριστή, πρέπει να ελεγχθούν το δικαίωμα υπεκμίσθωσης, ο δικαιούχος του εισοδήματος και η αμοιβή διαχείρισης.
- Μισθωτήριο και δικαίωμα υπεκμίσθωσης
- Ρόλος ιδιοκτήτη και property manager
- Συνιδιοκτησία και ποσοστά
- Κάτοικοι εξωτερικού
59 ημέρες ή 60 ημέρες και άνω;
Η διάρκεια κάθε συμφωνίας είναι καθοριστική, αλλά δεν είναι το μοναδικό στοιχείο που εξετάζουμε.
Βραχυχρόνια μίσθωση
Η κράτηση εντάσσεται στο πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης και ακολουθεί τις υποχρεώσεις του Μητρώου Βραχυχρόνιας Διαμονής.
- ΑΜΑ, όπου απαιτείται
- Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής
- ΤΑΚΚ
- Επιπλέον υποχρεώσεις ανάλογα με το καθεστώς
Αστική / μακροχρόνια μίσθωση
Η συγκεκριμένη συμφωνία εξετάζεται ως αστική μίσθωση και ακολουθεί διαφορετική διαδικασία από τη βραχυχρόνια διαμονή.
- Ηλεκτρονικό μισθωτήριο
- Όχι Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής
- Όχι ΤΑΚΚ για τη συγκεκριμένη μίσθωση
- Έλεγχος πραγματικής συμφωνίας και χρήσης
Προσοχή στη συνολική εικόνα
Το αν μία κράτηση είναι έως 59 ημέρες δεν αρκεί από μόνο του για να κριθεί ολόκληρο το φορολογικό καθεστώς. Εξετάζονται επίσης ο αριθμός των ακινήτων, οι πρόσθετες υπηρεσίες και η ιδιότητα του εκμεταλλευτή.
Αλλάζει τον τρόπο λειτουργίας και φορολόγησης του συνόλου της δραστηριότητας. Ο έλεγχος πρέπει να γίνει πριν ενεργοποιηθεί το τρίτο ΑΜΑ.
Οι υποχρεώσεις σε κάθε στάδιο
Η σωστή οργάνωση δεν γίνεται μία φορά. Είναι επαναλαμβανόμενη διαδικασία που ακολουθεί τον κύκλο ζωής κάθε κράτησης.
Πριν από την πρώτη κράτηση
- Έλεγχος ιδιοκτησίας ή δικαιώματος υπεκμίσθωσης
- Ταξινόμηση φορολογικού καθεστώτος
- Εγγραφή στο Μητρώο και έκδοση ΑΜΑ
- Έλεγχος προδιαγραφών και ασφάλισης
Σε κάθε κράτηση
- Καταγραφή ημερομηνιών, επισκέπτη και συνολικού μισθώματος
- Έλεγχος ακύρωσης ή αλλαγής διαμονής
- Έκδοση ειδικού στοιχείου ΤΑΚΚ
- Παραστατικό διαμονής, όταν υπάρχει επιχείρηση
Κάθε μήνα ή περίοδο
- Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής
- Δήλωση και απόδοση ΤΑΚΚ
- Συμφωνία πλατφορμών και τραπεζών
- ΦΠΑ, VIES και τέλος παρεπιδημούντων όπου απαιτούνται
Στο τέλος του έτους
- Οριστικοποίηση Μητρώου έως 28 Φεβρουαρίου
- Κατανομή εισοδήματος στους δικαιούχους
- Συμφωνία με Ε2 ή λογιστικά βιβλία και Ε3
- Φάκελος ελέγχου ανά ακίνητο και έτος
Τι αναλαμβάνουμε
Δεν περιοριζόμαστε στην ετήσια δήλωση του εισοδήματος. Οργανώνουμε τη δραστηριότητα ώστε ο πελάτης να γνωρίζει τι πρέπει να γίνεται, πότε και με ποια δικαιολογητικά.
Αρχικός φορολογικός έλεγχος
Έλεγχος Ε9, τίτλων, μισθωτηρίων, ΑΜΑ, αριθμού ακινήτων, υπηρεσιών και πραγματικού δικαιούχου του εισοδήματος.
Μητρώο και ΑΜΑ
Εγγραφές, μεταβολές, δικαιούχοι, ποσοστά, διακοπές και συμφωνία των στοιχείων με τις αγγελίες των πλατφορμών.
Δηλώσεις διαμονής
Παρακολούθηση αναχωρήσεων, ακυρώσεων, απευθείας κρατήσεων και εμπρόθεσμη υποβολή των δηλώσεων στην ΑΑΔΕ.
ΤΑΚΚ
Υπολογισμός ανά ημερήσια χρήση, ειδικά στοιχεία, χειρισμός αλλαγής μήνα και συμφωνία της μηνιαίας δήλωσης.
ΦΠΑ και τέλος παρεπιδημούντων
Σωστή φορολογητέα βάση, παραστατικά, περιοδικές δηλώσεις και έλεγχος του συντελεστή που εφαρμόζει ο δήμος.
VIES και προμήθειες πλατφορμών
Έλεγχος του εκδότη, του VAT number, της αντίστροφης χρέωσης και του λογιστικού χειρισμού κάθε τιμολογίου.
myDATA και λογιστικά βιβλία
Διαβίβαση εσόδων, καταχώριση προμηθειών και εξόδων, πάγια και συμφωνία λογιστικής με τα ψηφιακά δεδομένα.
Παρακολούθηση ανά ακίνητο
Έσοδα, προμήθειες, καθαρισμοί, λειτουργικά έξοδα, πληρότητα και πραγματικό καθαρό αποτέλεσμα ανά ΑΜΑ.
Ετήσιος φορολογικός φάκελος
Οριστικοποίηση Μητρώου, συμφωνία εισοδημάτων, Ε2 ή Ε3 και διατήρηση πλήρους αρχείου για ενδεχόμενο έλεγχο.
Το ακίνητο πρέπει να είναι και λειτουργικά νόμιμο
Ο ΑΜΑ και οι φορολογικές δηλώσεις δεν αρκούν όταν ο χώρος δεν πληροί τις απαιτούμενες προδιαγραφές λειτουργίας και ασφάλειας.
Βασικός φάκελος συμμόρφωσης
- Χώρος κύριας χρήσης σύμφωνα με την οικοδομική νομοθεσία
- Φυσικός φωτισμός, αερισμός και κλιματισμός
- Ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης
- Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη ηλεκτρολόγου
- Πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης
- Λοιπά προβλεπόμενα μέσα και δικαιολογητικά ασφάλειας
Πρόσθετες υπηρεσίες
Η παροχή υπηρεσιών πέρα από την επιπλωμένη διαμονή και τα κλινοσκεπάσματα μπορεί να μετατρέψει την απλή βραχυχρόνια μίσθωση σε τουριστική δραστηριότητα.
- Καθημερινός καθαρισμός κατά τη διαμονή
- Παροχή πρωινού ή γευμάτων
- Μεταφορά επισκεπτών
- Υπηρεσίες υποδοχής ή άλλες οργανωμένες παροχές
Πριν προστεθεί οποιαδήποτε υπηρεσία, προηγείται έλεγχος καθεστώτος και αδειοδότησης.
Τα περισσότερα προβλήματα ξεκινούν πριν φανεί το πρώτο πρόστιμο
Η έγκαιρη οργάνωση είναι φθηνότερη από την εκ των υστέρων διόρθωση δηλώσεων, παραστατικών και φορολογικού καθεστώτος.
Από τον πρώτο έλεγχο στη σταθερή παρακολούθηση
Ο πελάτης δεν χρειάζεται απλώς μια λίστα υποχρεώσεων. Χρειάζεται διαδικασία που να μπορεί να ακολουθεί κάθε μήνα.
Καταγραφή
Συγκεντρώνουμε ακίνητα, ΑΜΑ, πλατφόρμες, μισθωτήρια, δικαιούχους και τρόπο είσπραξης.
Έλεγχος
Καθορίζουμε το σωστό καθεστώς και εντοπίζουμε λάθη ή εκκρεμότητες προηγούμενων περιόδων.
Οργάνωση
Δημιουργούμε συγκεκριμένη ροή για κρατήσεις, παραστατικά, δηλώσεις και παράδοση στοιχείων.
Παρακολούθηση
Συμφωνούμε τα δεδομένα και ενημερώνουμε έγκαιρα για τις περιοδικές και ετήσιες υποχρεώσεις.
Οι απαντήσεις που χρειάζονται πριν ξεκινήσετε
Χρειάζεται έναρξη επιχείρησης για ένα Airbnb;
Όχι απαραίτητα. Για φυσικό πρόσωπο με έως δύο ακίνητα, χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες πέρα από την παροχή κλινοσκεπασμάτων, το εισόδημα αντιμετωπίζεται κατά κανόνα ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Πρέπει όμως να τηρούνται οι υποχρεώσεις για ΑΜΑ, δηλώσεις διαμονής και ΤΑΚΚ.
Τι αλλάζει όταν αποκτήσω τρίτο ακίνητο;
Η δραστηριότητα αποκτά επιχειρηματικό χαρακτήρα και η αλλαγή αφορά συνολικά τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης του φυσικού προσώπου. Απαιτείται έλεγχος για έναρξη, ΦΠΑ, παραστατικά, myDATA, τέλος παρεπιδημούντων και λογιστικά βιβλία πριν ενεργοποιηθεί το τρίτο ΑΜΑ.
Μπορώ να διαχειρίζομαι ακίνητο που δεν μου ανήκει;
Ναι, εφόσον υπάρχει νόμιμο δικαίωμα διαχείρισης ή υπεκμίσθωσης και έχουν δηλωθεί σωστά ο διαχειριστής και οι δικαιούχοι του εισοδήματος. Η ακριβής συμβατική σχέση πρέπει να ελεγχθεί πριν από την έκδοση ή τη χρήση ΑΜΑ.
Πρέπει να δηλώνονται οι απευθείας κρατήσεις;
Ναι. Η φορολογική υποχρέωση δεν εξαρτάται από το αν η κράτηση έγινε μέσω ψηφιακής πλατφόρμας. Οι απευθείας κρατήσεις πρέπει να καταγράφονται και να ακολουθούν την προβλεπόμενη διαδικασία.
Τι γίνεται όταν ο επισκέπτης ακυρώσει;
Εξετάζεται αν παρακρατήθηκε ποσό βάσει της πολιτικής ακύρωσης και αν απαιτείται σχετική Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής ή φορολογικός χειρισμός. ΤΑΚΚ δεν επιβάλλεται όταν δεν υπήρξε πραγματική ημερήσια χρήση του ακινήτου.
Το ΤΑΚΚ αποτελεί έσοδο του ιδιοκτήτη;
Όχι. Είναι ξεχωριστή επιβάρυνση του επισκέπτη, εκδίδεται με ειδικό στοιχείο, δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ και αποδίδεται μέσω της σχετικής δήλωσης.
Μπορώ να παρέχω πρωινό ή καθημερινό καθαρισμό;
Οι πρόσθετες υπηρεσίες μπορεί να αλλάξουν τον χαρακτήρα της δραστηριότητας και να δημιουργήσουν υποχρεώσεις τουριστικού καταλύματος. Πριν προσφερθούν, πρέπει να προηγηθεί έλεγχος ΚΑΔ, αδειοδότησης, γνωστοποίησης και φορολογικής αντιμετώπισης.
Τι ελέγχετε όταν η δραστηριότητα λειτουργεί ήδη;
Ελέγχουμε ΑΜΑ, αγγελίες, δηλώσεις διαμονής, ΤΑΚΚ, φορολογικό καθεστώς, τιμολόγια πλατφορμών, εισπράξεις, παραστατικά, myDATA και συμφωνία των ετήσιων εισοδημάτων με το Ε2 ή τα βιβλία και το Ε3.
Δεν είστε βέβαιοι ότι όλα έχουν οργανωθεί σωστά;
Ελέγχουμε την πραγματική εικόνα των ακινήτων σας, εντοπίζουμε τις υποχρεώσεις και σας δίνουμε συγκεκριμένη διαδικασία για τις κρατήσεις, τα τέλη και τις δηλώσεις.
Ο σωστός έλεγχος σήμερα προλαμβάνει μια ακριβή διόρθωση αύριο.
Επικοινωνήστε με το λογιστικόγραφείο Πλατής & Συνεργάτες
